Il bonus prima casa under 36 è pensato come un sostegno ai giovani che vogliono investire nell’acquisto di un’abitazione, ma si trovano spesso frenati da condizioni lavorative o finanziarie incerte. Comprare casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona, soprattutto se si tratta della prima abitazione indipendente dopo un periodo in affitto o addirittura della prima esperienza di indipendenza usciti dalla casa dei genitori.
Per i giovani sotto i 36 anni, il tema diventa ancora più delicato perché spesso ci si trova a dover fare i conti con risparmi limitati e con la difficoltà di ottenere un mutuo senza garanzie patrimoniali significative, anche a fronte di un mercato del lavoro sempre più precario. Per questo motivo, negli ultimi anni lo Stato ha introdotto diverse misure per sostenere i giovani nell’acquisto della prima casa.
Nel 2025, lo scenario è cambiato rispetto agli anni precedenti, ma ci sono ancora opportunità importanti da cogliere.
Il significato del bonus acquisto prima casa under 36
Quando si parla di bonus acquisto prima casa under 36 ci si riferisce a un insieme di agevolazioni pensate per rendere più accessibile l’acquisto dell’abitazione principale per chi non ha ancora compiuto 36 anni. Fino al 31 dicembre 2024 queste misure comprendevano non solo il sostegno sul fronte dei mutui, ma anche importanti benefici fiscali, come l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, o la possibilità di ottenere un credito d’imposta sull’IVA pagata in caso di acquisto da impresa costruttrice.
Con l’inizio del 2025 la situazione è cambiata, perché la Legge di Bilancio non ha prorogato le agevolazioni fiscali introdotte dal cosiddetto “Decreto Sostegni bis” (art. 64, D.L. 73/2021). Resta però pienamente attivo, e prorogato fino al 31 dicembre 2027, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap, che rappresenta oggi la vera risorsa per i giovani acquirenti.
Agevolazioni casa under 36: le misure principali
Oggi, chi desidera accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa può contare sul sostegno del Fondo di Garanzia Mutui per la prima casa, detto anche più semplicemente Fondo prima casa. Istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze (legge 27 dicembre 2013, n.147, art.1 comma 48, lett.c), questo strumento consente allo Stato di fare da garante per una parte consistente del mutuo.
Per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro annui la garanzia arriva all’80% della quota capitale, a condizione che il finanziamento richiesto copra più dell’80% del valore dell’immobile. Il mutuo può invece arrivare anche fino al 100% dello stesso a discrezione dell’istituto di credito. In pratica, significa che un giovane può ottenere un mutuo anche senza avere a disposizione grandi risparmi da utilizzare come anticipo, perché la banca viene rassicurata dalla presenza della garanzia statale.
Il mutuo coperto dal Fondo non può superare i 250.000 euro, una soglia che si adatta bene alle esigenze di chi cerca una prima casa: la garanzia non elimina l’analisi del merito creditizio da parte della banca, ma aumenta sensibilmente le probabilità di ottenere il finanziamento.
In realtà questa misura non riguarda solo i giovani, ma anche altre categorie di soggetti che avrebbero altrimenti difficoltà ad accedere a mutui per l’acquisto della prima casa. Parliamo ad esempio di nuclei monogenitoriali con figli minori, nuclei familiari con tre figli di età inferiore ai 21 anni e ISEE non superiore ai 40mila euro annui, con quattro figli sotto i 21 anni (ISEE massimo 45mila euro/anno) o con cinque o più figli sempre sotto quella soglia d’età (ISEE massimo 50mila euro/anno). Chi rientrasse in queste categorie può richiedere questa garanzia facendo riferimento alle stesse modalità qui descritte per gli under 36.
I requisiti per accedere al bonus prima casa giovani
Per accedere a queste agevolazioni occorre rispettare alcune condizioni. Innanzitutto, il requisito anagrafico: non bisogna aver compiuto 36 anni nell’anno in cui si stipula l’atto di compravendita. La normativa consente che, in caso di acquisto in coppia, sia sufficiente che almeno uno dei due acquirenti abbia i requisiti di età.
Un altro aspetto centrale riguarda l’ISEE, che non deve superare i 40.000 euro annui. Questo parametro è stato introdotto per concentrare il beneficio su chi ha effettivamente maggiori difficoltà economiche nell’accedere al credito.
L’immobile da acquistare deve rientrare nei criteri della “prima casa”. In altre parole, non deve essere di lusso e quindi non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi storici). Inoltre, chi compra non deve essere già proprietario, nemmeno in parte, di altri immobili a uso abitativo in Italia o all’estero, salvo alcune eccezioni legate ad abitazioni ricevute in eredità che non siano utilizzate. È anche previsto l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro diciotto mesi dal rogito, se non si risiede già lì.
Infine, per ottenere la garanzia occorre rivolgersi a una banca o a un istituto finanziario aderente al Fondo Consap, perché non è possibile presentare domanda direttamente allo Stato.
Prima casa under 36: cosa cambia rispetto agli anni precedenti
Chi si informa oggi sul bonus prima casa giovani potrebbe restare disorientato, perché online circolano ancora informazioni relative ad anni passati e che oggi non sono più valide. È bene chiarire che le agevolazioni fiscali introdotte nel 2021 e prorogate fino al 2024 non sono più in vigore e che per il periodo 2025-2027 le condizioni sono cambiate. Le misure precedentemente previste permettevano infatti agli under 36 di non pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, e di ottenere un credito d’imposta sull’IVA pagata per acquisti da impresa costruttrice.
Dal 1° gennaio 2025, invece, non è più possibile usufruirne, se non nei casi in cui sia stato firmato un contratto preliminare registrato entro il 31 dicembre 2024 e l’atto definitivo venga stipulato entro i termini stabiliti dalla normativa transitoria. Resta naturalmente la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa che riguardano però la popolazione in generale, e non i giovani nello specifico (imposta di registro ridotta al 2% anziché al 9% quando si acquista da privato, imposte ipotecarie e catastali fisse e contenute, IVA agevolata quando si compra da costruttore). Oggi, quando si parla forse un po’ impropriamente di “agevolazioni casa per under 36” o di “bonus acquisto prima casa under 36” si intende dunque in realtà la possibilità di accedere a questa garanzia che non è un sostegno economico, ma un aiuto importante perché le banche concedano il mutuo.
L’importanza delle agevolazioni per chi compra casa da giovane
Le agevolazioni dedicate agli under 36 non sono dunque uno sconto, ma si tratta comunque di uno strumento per superare alcune delle principali difficoltà che i giovani incontrano quando si affacciano al mercato immobiliare. La barriera più alta è spesso rappresentata dalla necessità di avere un anticipo consistente per ottenere un mutuo: senza un capitale iniziale, molti giovani si trovano esclusi dall’acquisto. La garanzia statale serve proprio a ridurre questo ostacolo, rendendo possibile l’accesso al credito anche a chi non ha alle spalle grandi risparmi o una famiglia in grado di fornire garanzie.
Naturalmente, accendere un mutuo resta un impegno di lungo periodo, che richiede attenzione nella pianificazione e una valutazione accurata delle proprie capacità economiche. La garanzia dello Stato non copre eventuali difficoltà nel pagamento delle rate: significa solo che la banca ha più sicurezza al momento della concessione del finanziamento. Per questo è importante non considerare il bonus come un “via libera” automatico, ma come un sostegno concreto per chi è già nelle condizioni di affrontare una rata con serenità.
Fino a quando saranno attive le agevolazioni prima casa per i giovani
Il Fondo di Garanzia con la copertura fino all’80% è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027. Questo significa che i giovani hanno davanti qualche tempo per organizzarsi, risparmiare e valutare con calma l’acquisto della casa giusta. È un tempo utile per pianificare senza fretta, ma è comunque importante sapere che non si tratta di una misura permanente.
Riassumendo: il bonus prima casa under 36
A differenza di quanto avveniva fino al 2024, oggi parlare di bonus acquisto prima casa under 36 non è propriamente corretto, mentre sarebbe meglio parlare di garanzie.
Non ci sono più infatti le agevolazioni fiscali che avevano caratterizzato gli anni dal 2021 al 2024, ma resta attiva la misura principale: la garanzia statale sui mutui tramite il Fondo Consap, che può arrivare fino all’80% della quota capitale per mutui fino a 250.000 euro. Il mutuo invece, a discrezione della banca che lo emette, può giungere anche fino al 100% del valore dell’immobile. Per accedervi è necessario non avere più di 36 anni nell’anno del rogito, avere un ISEE inferiore a 40.000 euro, acquistare un immobile non di lusso da adibire a prima casa e trasferirvi la residenza entro diciotto mesi. Le agevolazioni classiche prima casa, valide per tutti indipendentemente dall’età, restano comunque disponibili e si sommano al sostegno del Fondo.